Gabriela Donati: Na co si dát pozor, když chcete začít stavět v roce 2023

Mgr. Gabriela Donati, advokátní kancelář Donati Legal

Jaké změny letos čekají na stavebníky rodinných domů? Jaký je rozdíl mezi ohlášením a povolením stavby? Kde zjistím, jaké úřady musím navštívit? Jaké jsou v současné době lhůty pro reakci úřadu a jaké budou s novým zákonem?

Přepis rozhovoru:

• Dobrý den, vážení posluchači a diváci. Já vás vítám u dalšího dílu pořadu Můj dům, studio. Dnes se budeme věnovat tématu, co je třeba vědět,když chcete stavět v letošním roce, čeho se vyvarovat a na co si dát pozor. Naším milým hostem je advokátka Gabriela Donati. Vítám vás.

Děkuji. Dobrý den.

• Paní Donati je absolventka právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze a také členka advokátní komory, zakladatelka právní kanceláře Donati Legal. A specializuje se na rodinné právo, včetně mezinárodních záležitostí, právo ochrany osobních údajů a samozřejmě na nemovitosti, které nás dneska především zajímají. Tak, paní Donati, Poslanecká sněmovna přijala nový stavební zákon, který tedy bude platný až od poloviny příštího roku. Jaké přináší změny? Týkají se i letošního roku?

Tak v podstatě, my v tuto chvíli máme nový stavební zákon, který byl novelou odložen. Ta účinnost částečně, něco platí tedy od 1.7.2023. Nicméně týká se to liniových energetických staveb typu dálnice. Myslím si, že se to úplně nebude týkat vašich čtenářů a posluchačů. Ta hlavní změna, nebo ta kompletní novela by měla přijít v účinnost toho 1.7.2024. Nicméně v tuto chvíli půjde do druhého čtení v Poslanecké sněmovně ještě novela tohoto nového stavebního zákona. Takže uvidíme, jestli tady ten nový stavební zákon ještě dozná nějakých změn. Je to dost možné, nevím, jak moc pravděpodobné.

Proto je potřeba stále tu situaci sledovat. Ještě možná jedna novinka 1.1.2024 by se mělo již digitalizovat. To znamená, měl by vzniknout ten portál stavebníka. Ty nápady nebo ty vize jsou velice odvážné, jak by to mělo vypadat skutečně, by se mělo podařit zažádat například o stavební povolení elektronicky, což je velký krok vpřed v rámci té digitalizace. Je to velké usnadnění a zrychlení celého toho procesu.

Takže uvidíme, jestli se to podaří skutečně zrealizovat od ledna 2024 a v jaké míře to bude hned funkční, protože samozřejmě víme, jak tyto systémy fungují, že se to nějaký čas zabíhá, ale tak to je asi taky poměrně velká novinka. Co už víme, že v tom novém stavebním zákoně platné nebude, je ten nejvyšší stavební úřad a ta nová systematizace těch stavebních úřadů od toho nová vláda upustila právě proto, že by to bylo velice komplikované personálně, a tak nějak funkčně zařídit. Takže to víme, že už nebude, ale ty ostatní změny tam pořád čekáme, kam se to vyvine.

• Vy jste zmínila tu digitalizaci. Co to vlastně pro naše čtenáře, pro stavebníky znamená? Že budu mít jeden dokument a ten prostě nahraju a nebudu už muset běhat na pět různých institucí, orgánů? Podávat ten samý papír v podstatě.

Ano, mělo by to v ideálním případě být tak, že vlastně všechno nahrajete na ten portál stavebníka, a on vás jako navede, budou tam zase ty životní situace, ty modelové situace, jak to vlastně udělat. Samozřejmě můžete i fyzicky se předtím jít informovat na stavební úřad, jak to vlastně podat. Předpokládám, že asi člověk to nepodá hned, úplně 100 % správně. Nahraje tam vlastně tu projektovou dokumentaci, budou tam formáty, ve kterých se to tam má nahrát. A pak vlastně v ideálním případě by tam měly i, jako všechno ta závazná stanoviska, všechno by se mělo odehrávat vlastně na tom portálu stavebníka, a už byste se vlastně listině neměli o nic starat. Takže v ideálním případě ano, ta digitalizace je asi velký krok vpřed.

• Výborně. Já bych vás teď poprosila, jestli bychom mohli naše čtenáře provést tím procesem stavění, co je z toho hlediska papírování čeká. Jaký je třeba rozdíl mezi ohlášením stavby, mezi stavebním povolením?

Tak v podstatě to ohlášení stavby, to je vlastně takové jako jednodušší než to stavební řízení končící stavebním povolením. U standardních rodinných domů by vám to ohlášení mělo stačit. Vyplníte žádost k tomu určenou, to vám poradí stavební úřad, připojíte projektovou dokumentaci, závazná stanoviska, vlastníků infrastruktury, hygieny, životního prostředí a podobně, souhlasy samozřejmě sousedů a potom další dokumenty, pokud k tomu vašemu záměru budou potřeba. A do 30 dnů by vám měl stavební úřad to ohlášení vlastně odsouhlasit, s tím, že samozřejmě ty lhůty se můžou nějakým způsobem prodlužovat z nějakých konkrétních potom důvodů.

U toho stavebního povolení tam se zahajuje stavební řízení. Od toho zahájení na to má úřad 60 dní k tomu vydání stavebního povolení. Samozřejmě v rámci toho povolení, které vám potom ten stavební úřad vydá, tak vám může stanovit i nějaké podmínky, za jakých vlastně tu stavbu musíte postavit. Sousedi vám do toho řízení můžou podávat námitky. Někdy se může i vést ústní jednání, pokud je to nějaký rozsáhlejší stavební záměr. To znamená, může se skutečně o tom jako jednat, pokud zase ale stavíte standardní rodinný dům, tak toto nepředpokládám. Takže tam opravdu je rozdíl v té metodice, v té rychlosti i toho řízení.

A samozřejmě někdy se stane, že podáte žádost o to ohlášení a potom vám to spadne do toho stavebního řízení, pokud třeba ten stavební úřad nazná, že ta situace nebo ta vaše představa je třeba složitější. A samozřejmě tady tomu stavebnímu řízení nebo tomu ohlášení předchází územní rozhodnutí. To znamená, buď ve formě územního souhlasu nebo ve formě územního rozhodnutí, to je vlastně řízení, které tomu předchází, abyste informovali tu obec o tom vašem stavebním záměru. A to by se mělo, doufejme, v tom novém stavebním zákoně zjednodušit.

• To územní řízení teda probíhá na obci?

Ne, probíhá to na stavebním úřadě, ale účastníkem je vlastně ta obec, protože vy vlastně nějakým způsobem říkáte, ano, tady na tom území v rámci tohoto pozemku já bych chtěla stavět. A vlastně říkáte, můžu tady stavět. A je to trošičku jednodušší než ta druhá fáze, respektive je asi lepší do tohoto řízení přinést nějaký základní nákres z toho, co vlastně máte v úmyslu postavit. A samozřejmě opatřujete taky ta závazná stanoviska, ale předchází to. Je to zatím jenom o tom, aby vám povolili, že tady ta stavba může stát na tomhle území. Pak samozřejmě je to stavební povolení. To potom už vyloženě se věnuje té stavbě jako takové. To znamená, za jakých podmínek můžete postavit.

• Kde zjistím, jaké všechny úřady potřebuji oběhnout, abych získala všechny potřebné papíry pro stavební úřad?

V dnešní době už je skutečně ta informovanost veřejnosti tak veliká, tak široká, že spoustu informací seženete na internetu. Nicméně, pokud bych asi mohla poradit, spíš jako z hlediska toho, co my řešíme standardně s klienty, tak je nejlepší jít přímo na ten stavební úřad. Případně na obecní úřad, pokud samozřejmě řešíte opravdu úplně ten začátek, jestli vůbec tato parcela je stavebním pozemkem, jestli je vhodná pro ten váš záměr, který tam chcete realizovat. A potom tedy na ten stavební úřad. Protože vy budete mít třeba nějaký architektonický projekt krásného domu, ale třeba vůbec nebude způsobilý stát na té parcele, na tom pozemku, který jste si vybrali. Takže je lepší ten základní nějaký architektonický nákres přinést na ten stavební úřad a zkusit se s nimi domluvit, jestli vůbec to bude možné, za jakých podmínek.

Oni vám třeba řeknou, no tady na to budete potřebovat třeba toto, ale kdybyste tohle zjednodušili, tak už to nebudete potřebovat. A vy se třeba rozhodnete jít trošku jinou cestou. Takže tady bych vlastně doporučila věnovat tomu více času na počátku, protože každý má nějaké sny a každý samozřejmě ty vize má jiné, a ne vždycky musí korespondovat s názorem stavebního úřadu. A skutečně jako věnovat tomu ten čas. A on i ten stavební úřad vás navede, co všechno potřebujete. Je to samozřejmě případ od případu. Jsou stavební úřady, které jsou více nápomocné, jsou stavební úřady, které jsou méně nápomocné. Nový stavební zákon zavádí Institut předběžné informace, takže byste měli vlastně od kteréhokoliv úřadu, ve chvíli, když si zažádáte o nějakou informaci typu je můj pozemek vhodný tady pro toto využití, tak by vám do 30 dnů měl dát odpověď.

To znamená, cílí to i na ty úřady, které jsou třeba méně ochotné, ale samozřejmě je zde předpoklad, že ve chvíli, kdy přijdete i teď za účinnosti starého stavebního zákona, tak že by vám měli poradit a dát vám tu základní informaci. A pak samozřejmě doporučuju klasicky tužka, papír, krokář a odškrtávat, protože to je vlastně nejjednodušší. A samozřejmě pozvat si nějakého odborníka, ať už to bude nějaký projektant, architekt, právník, prostě pokud stavební dozor, pokud samozřejmě chcete, abyste to měli podchycené, tak samozřejmě v takovém případě se určitě obklopit odborníky.

• Když na ten úřad podám všechny ty žádosti, papíry, které potřebují, co když nám nějakou část úřad zamítne, jak postupujeme?

No on to standardně nezamítne hned. Výhoda toho je, že poměrně, nebo velmi často se stává, že ta žádost není kompletní. Je velice pravděpodobné, že se vám ten úřad s něčím ozve a řekne, vám podívejte se, tady je tento nedostatek, zhojte ho, a dává k tomu nějakou přiměřenou lhůtu. Pokud je to standardní rodinný dům, zase je velmi pravděpodobné, že se doberete řešení toho problému. To znamená, neskončí to tak, že vám to stavební úřad zamítne. Pokud vám to zamítne, samozřejmě budete tam mít poučení o opravném prostředku.

To znamená, ať už to bude nějaké odvolání, nebo pokud třeba budete soused, tak jakým způsobem, zase máme mechanismy, jakým způsobem se třeba sousedi můžou bránit a podobně, ale pokud je tam ta ochota toho stavebníka, nebo toho majitele budoucího a toho žadatele, ty věci opravit a nejsou to nějaké zásadní, jako skutečně, že by si vymyslel něco bláznivého a to by chtěl zrealizovat, tak potom si myslím, že se tohle to spíše nestává. Většinou se to vždy nějakým způsobem.. pak, samozřejmě se prodlouží ta lhůta k tomu vyřízení, takže to delší dobu trvá, když vám třeba chybí nějaké závazné stanovisko a podobně, ale nepředpokládám, že by se to mělo vyloženě úplně zamítnout.

• Jak je to s platbami? Platí se třeba nějaké kolky při podání žádosti o povolení stavby?

Ano, na to se vztahuje zákon o správných poplatcích, ty správní poplatky se variují podle typu nemovitosti, podle typu řízení, stavební povolení může stát i třeba 5 tisíc, potom zase nějaké změny na těch stavbách, třeba tisíc korun, je to většinou v řádech spíš tisíců korun, nejsou to nějaké extrémní poplatky, ale samozřejmě platí se v podstatě za každé povolení a je normálně sazebník poplatku, který si můžete ověřit a je potom na vás, jakým způsobem to zaplatíte, jestli ve formě kolků nebo kartou, ale platí se.

• Dobře. Když si pořídím parcelu třeba s nějakou starší nemovitostí, kterou chci zbourat, jak se postupuje v tomto případě? Dá se to zahrnout do povolení nebo je potřeba samostatné řízení pro povolení toho zbourání?

Tam u toho odstraňování staveb je několik režimů, v jakých to může být. Pokud se jedná o nějakou kůlnu nebo nějakou malou stavbičku, vždycky bych se raději informovala na stavebním úřadě, ale samozřejmě tady u těhle mini staveb většinou nepotřebujete ani žádný souhlas, ani žádné povolení, prostě to zbouráte, protože z toho vlastně není, že je žádný nepořádek, když to tak řeknu. Pak ale samozřejmě ve většině případů je potřeba to stavebnímu úřadu ohlásit, že budete odstraňovat stavbu za jakých podmínek, je potřeba k tomu mít samozřejmě profesionální společnost, která tu stavbu odstraní, většinou si to člověk nemůže jako pronajmout, bagr a zbourat si prostě domeček, to samozřejmě nejde.

Pokud potom je to nějaký předmět památkové péče, nedej bože, tak je potřeba k tomu i povolení. Anebo se taky může stát, že vám to třeba stavební úřad nařídí, že řekne třeba tady, proto je potřeba odstranit toto. Může se stát, že se to dá spojit s tím řízením, jak jste se ptala na začátku, ale je otázka, co je komplikovanější, jestli je to vést odděleně, anebo to spojit. To většinou necháváme na posouzení toho stavebního úřadu, někdy je lepší to třeba vést odděleně, odstranit, ale někdy se to třeba podaří. Zase záleží i na proaktivitě toho stavebního úřadu, co je i pro něj schůdnější, takže tak.

• Vy jste o tom už trošku mluvila, že je vhodné si o té parcele něco zjistit dopředu, než ji zakoupím a chci tam něco stavět. Co se třeba může stát, že zjistím, že je to nějaká chráněná oblast a vlastně mi ten dům nepovolí?

No jasně, nebo třeba zjistíte, a to se stává často i klientům, že třeba zjistí, že tam by bylo takových problémů, co bych musela řešit, že si radši vyberu jinou pozemkovou parcelu nebo v jiné oblasti, takže tam určitě doporučuju důkladnou rešerši na počátku, jestli vůbec pro ten můj stavební záměr, protože většinou člověk má představu, co chce stavět a vlastně pak hledá, kde. Takže jestli vůbec se mi to posadí do toho prostředí a tam tedy první informace katastr nemovitostí, tam zjistíte, co vůbec máte za parcelu, jakým způsobem, kde je, jakým způsobem vlastně na ní máte nahlížet. Potom na obecní úřad, kde vlastně zjistíte, jaký je územní plán, můžete se zase informovat dál, jaké jsou třeba plány do budoucna, pokud třeba zjistíte, že to stavební parcela není, tak jestli tam je nějaká vize, že třeba v budoucnu bude, to se často stává, že ho skupují hlavně tedy firmy, prostě nějaké zahrady, protože vědí, že třeba v budoucnu to budou stavební parcely.

A pak samozřejmě, když už jako víte, když už to projde tím prvním sítem a říkáte si, jo to by mohlo klapnout, tak určitě doporučuji na ten stavební úřad a zase už budete mít většinou nějaký náčrt, nějakou studii, třeba nějakou základní projektovou dokumentaci, tak tu tomu stavebnímu úřadu ukázat a říct, myslíte, že by to tady šlo. Samozřejmě, kdo se moc ptá, moc se dozví, takže jako do určité míry samozřejmě, jo to samozřejmě nějakým způsobem vyfiltrovat, ale myslím si, že opravdu je lepší se informovat předem, aby přesně jste potom nezjistili, že je tam nějaký chráněný objekt, který třeba nebudete moci zbourat, budete muset stavit někde vedle něj. A to by samozřejmě pro vás bylo nepříjemné. A potom teda, ještě vlastně jako zásadní otázka, je otázka sousedů. To je k tomu jako doprovodné.

Asi těžko člověk může přijít a ťukat na dveře a zjišťovat, jestli jeho sousedé budou sympatičtí a příjemní, ale vzhledem k tomu, že v tom dalším řízení budete velmi potřebovat, tak třeba doporučuju, pokud si kupujete ten pozemek od někoho, nebo si kupujete třeba starší nemovitost, kterou víte, že budete rekonstruovat, že budete potřebovat souhlasy vlastníků, souhlasy vlastníků okolních nemovitostí, tak se třeba informovat. Je otázkou, jestli vám to původní majitel řekne. V dnešní době člověk nikdy neví, ale většinou to jako poznáte. A zeptat se, jací jsou třeba sousedé, protože ano, ani sousedé nemají právo veta. Skutečně můžou si dovolit nějakým způsobem do toho zasahovat, do toho řízení. Ne úplně stoprocentně být, ale úspěšní. Nicméně, pokud vám dají souhlas k vašemu záměru, tak vám to můžou významně celý ten proces usnadnit, urychlit a ušetřit vám nervy samozřejmě taky.

• A jak postupujeme, pokud nám to nechtějí ulehčit a usnadnit?

Jak říkám, oni nemají právo veta. Takže pak je to na posouzení stavebního úřadu, který řekne, jestli ty jejich námitky jsou relevantní nebo nejsou. Já vždycky doporučuji zkusit se domluvit s těmi sousedy ještě předtím, než vyloženě začnete, než na ten stavební úřad, jako jdete, už s tou finální dokumentací. Protože mám třeba klienta, kterému se stalo, že chtěl postavit prostě nemovitost, poměrně blízkou nemovitosti souseda. A vlastně šel se zeptat a říká, já bych to chtěl tady postavit. A ten soused říká, no to ne, to si to postavte na druhé straně, tam nemáte nikoho. A on to chtěl samozřejmě kvůli orientaci, slunce, měl nějaký plán jasný se zahradou. A on říká, no ale já to chci tady postavit u vás. A on říkal, no já vám s tím nedám souhlas.

No a teď vlastně vedli teda diskuzi s manželkou, jestli to teda budou proti vůli toho souseda stavět a budou čelit tomu riziku, že teda jim toho neschválí, bude podávat nějaké námětky, bude se to řešit. No a pak se vlastně rozhodli, že řekli, no tak my to postavíme na té druhé straně a radši si předěláme tu zahradu a tu pergolu si dáme sem. Než si dělat zle. Než si dělat zle a vlastně si tím ušetřili práci. Sice je otázka, jak by to vlastně ve finále dopadlo, ale už vlastně věděli předem, že si to teda dají jinam a vlastně teď už staví. Jako nemají vlastně žádný problém, protože ten soused nebyl nějaký jako notorický potížista, prostě jenom nechtěl, aby mu ten dům stínil v oknech do kuchyně. Takže což jako je pochopitelné. Obě strany jsou vlastně pochopitelné.

• Je možné podávat ty dokumenty na úřad pomocí datové schránky, popřípadě přes identitu občana nebo musíme prostě osobně přes poštu? Jak to dnes funguje?

Je to možné. Ta datová schránka v dnešní době funguje nebo měla by fungovat v podstatě jako pošta. Strašně moc záleží na tom stavebním úřadě. Oni vám třeba i řeknou, prosím vás radši mi to dejte do ruky. Je to zase o tom přístupu. Nicméně ta datová schránka, pokud je vedena na vaše jméno, ne na jméno třeba vaší společnosti, což často klienti zaměňují, nejenom teda v rámci stavebního práva, tak to samozřejmě lze. Tam pozor jenom na různé fikce, doručení a podobné, které tam fungují, že i když si tu datovou schránku nevyberete, tak to neznamená, že se ta informace k vám nedostala a tak dále. Ale to většinou uživatelé datových schránek vědí.

• Vy jste mluvila o ochotě a neochotě některých úřadů, potažmo asi pracovníků úřadů. Jak máme s nimi komunikovat, abychom z toho vyšli pro nás v pozitivním slova smyslu?

Jako všude. Je to lidský faktor jako každý jiný. To znamená, já možná tady bych doporučila jenom nejít do nějakých zbytečných konfliktů, protože ono stavět dům a stavět cokoliv je velice náročná záležitost a vyžaduje to hodně trpělivosti. A může se stát, že samozřejmě dojdete do fáze, kdy řeknete tak a už prostě končím. Už s tím nechci mít nic společného. Ale tady v tom případě doporučuji zhluboka se nadechnout a jet dál. A samozřejmě s pracovníky stavebního úřadu se může vycházet dobře, protože ti jsou samozřejmě hybateli našeho cíle.

Pokud by v krajním případě došlo k nějakému skutečně excesivnímu chování, to znamená, že skutečně by se nešlo dohodnout. Viděli byste, že dochází k nějakým průtahům nebo nevhodnému chování a podobně. Tak se to řešit dá, to nevhodné chování třeba ve formě stížnosti, ale zase je potřeba si to prostě individuálně vyhodnotit, jestli skutečně toto je potřeba. A jak říkám, doporučuji hodně trpělivosti.

• Teď se dost řeší energetická náročnost. Ten nový stavební zákon to taky upravuje. Co nás čeká v této oblasti?

Už vlastně máme od roku 2020 platnou vyhlášku, která stanovuje nějaké podmínky toho, jak by se vlastně měly stavět ty pasivní domy, jak se jim říká, aby teda ta energetická náročnost byla co nejnižší. Řeší se tam udržitelná architektura, účinné technologie na výrobu, využití obnovitelných zdrojů, jak vlastně to jsou ty ENZEP, Nearly Zero Energy Buildings, takže tam potom řešíte, aby byla vlastně úplně nenáročná ta budova. A je to proto, že samozřejmě je potřeba stavět už ty budovy s výhledem toho, že ty výkyvy těch teplot, především samozřejmě toho léta, jsou natolik zásadní, že je tomu potřeba tu výstavbu přizpůsobit.

To znamená, ať už je to orientace oken, množství oken, různé řešení tepla, řešení odvětrávání a podobně, takže všechny tyhle principy jsou vtělené do té vyhlášky. A už teď bychom se u té nové výstavby jimi měli řídit. Samozřejmě je tam nějaké hledisko těch 60 % toho, že nemusí to člověk úplně ze 100 % splnit, ale tam bych velmi doporučila se opravdu detailně informovat, aby to ty domy splňovaly.

• A platí to i v případě rekonstrukcí starších objektů?

Platí, ale platí to jenom v tom rozsahu té rekonstrukce. Není to, že byste ve chvíli, kdy se rozhodnete přistavit něco, takže byste musela řešit energetickou náročnost celé té budovy, ale řešíte to u té přístavby. Tam už to jede podle předpisů těch aktuálních.

• A tyhle předpisy to najdou stavebníci, kde? Je třeba nějaký portál, kde se můžou informovat detailně, co přesně to má obsahovat?

Ano, vyhlášky najdete normálně ve sbírce, je to samozřejmě k dispozici na internetu, řada informací vám řeknou i ty projektanti, architekti, protože samozřejmě ve chvíli, kdy nějakým způsobem vám ten dům navrhují, tak už samozřejmě ty informace musí mít. Případně ten stavební dozor samozřejmě, a ve finále samozřejmě ten stavební úřad, který to bude posuzovat. Takže ty informace, ano, ty informace jsou samozřejmě k dispozici, je všechno na internetu, takže i tam najdete veškeré zákony.

• Dneska velká výhoda.

Ano.

• Máte nějakou radu na závěr, jak tím procesem projít s klidnými nervy a se všemi povoleními, která potřebují ke stavbě?

Já už jsem to tady v průběhu několikrát říkala, hodně trpělivosti. Hodně trpělivosti, hodně času to vezme. Je potřeba být asi v průběhu toho hodně flexibilní, nelpět úplně na té své počáteční představě, nebo to je spíš taková už zkušenost s tím, jak to probíhá. A pokud samozřejmě člověk na to nemá čas, tak obklopit se odborníky. Já si myslím, že v dnešní době, ať už to jsou nějaké stavby na klíč, projekty na klíč, může za vás i ty organizační věci vyběhat konkrétní osoba, můžete se poradit s advokátem nad některými konkrétními problémy, pokud třeba máte pocit, že postup stavebního úřadu je nestandardní. Takže ano, skutečně využít ten potenciál, který máte, ať už lidský, nebo technický, a co bych doporučila úplně na závěr, skutečně důkladně se informovat předem, abyste věděli, jaké máte možnosti.

• Výborně. Já Vám moc děkuji za milé povídání a budeme se těšit u příštího dílu. Na slyšenou.

Děkuji také. Na slyšenou.