Martin Perlík: Kdy se ještě vyplatí rekonstrukce domu?
Ing. Martin Perlík, Perlík Projekce
Jak poznat, jaký rozsah poškození dům má a zda tedy není lepší ji zbourat? Co zvládnete sami a na co se rozhodně vyplatí pozvat odbornou firmu a kolik vás to všechno bude stát peněz?
Obsah:
-
- Proč rekonstruovat rodinný dům?
- Vady u starých domů
- Svépomocí, nebo se stavební firmou?
- Rizika se stavební firmou
- Rekonstrukce za chodu – co to obnáší?
- Zálohy pro firmy
- Jasný cíl rekonstrukce
- Stavební povolení při rekonstrukci
- Trhliny ve zdi
- Srovnání výstavby v minulosti a dnes
- Vlhkost v domě
- Radon
- Rodinné domy po roce 1989
- Renovace staré chalupy
- Rekonstrukce domu je vždy kompromis
Vybíráme z rozhovoru:
- Jsou trhliny ve zdi nejnebezpečnější závadou?
Běžný člověk bez stavebního vzdělání či zkušeností vnímá veškeré trhliny ve zdivu jako negativum a děsí se možného narušení statiky. Přitom ve většině případů představují pouze kosmetický problém způsobený použitými materiály. Například železobeton se tvrdnutím aktivuje a sesedá a může vytvořit drobné praskliny. V tomto případě se kontroluje počet a šířka výsledných trhlin.
- Jaké jsou příčiny vzniku trhlin?
Dům i po dostavění pracuje a jeho materiál dosedá. Nijak nezávadné praskliny mohou vzniknout na základě velkých tepelných rozdílů. Špatně naplánovaná rekonstrukce může přetěžovat svislou konstrukci a tvořit se pukliny. U starých budov musíme mít na paměti degradaci materiálu stářím, kdy se vydroluje staré zdivo, a vznikají praskliny.
Trhliny ve stropních konstrukcích vznikají často poddimenzováním stropu, vznikají nadměrné průhyby a poškozeny mohou být podhledy a podlahy. U dřevěných trámových stropů může být problémem špatně izolované zhlaví trámů odkud se praskliny šíří. Trhliny obecně vznikají nadměrným působením tlaku, tahu nebo smyku. Trhliny zapříčiněné tahem jsou rozevřené s ostrými okraji a vydávají dutý zvuk při poklepu. Smykové trhliny se vyznačují přímou linií a jsou zavřené. Tlakové trhliny jsou kolmé k působení tlaku a okraje
- Dalším faktorem, který ovlivňuje stavbu je vlhkost. Co se s ní dá dělat?
V praxi se na odvodnění půdy používají nejčastěji dvě základní techniky – biologické a technické. Výběr vhodné techniky je dán především konkrétní situací, příčinou, způsobem a intenzitou zamokření, charakterem půdy a také účelem jejího využití.
Technické způsoby řešení snižování nadměrné úrovně podzemní vody spočívají ve využití technických úprav a staveb. Nejdůležitější je samozřejmě důkladná hydroizolace, jsou ale i další způsoby řešení, které se při problémech se spodní vodou používají. Patří sem například úpravy vodních toků, budování odvodňovacích kanálů, příkopů a drenáží.
Biologická technika je nejčastěji používána u půdy, která je silně náchylná k zamokření. Provádějí se opatření, zahrnující hlavně úpravy půdní struktury, často ve spojení s výsadbou porostů s velkou transpirací (transpirací se rozumí výdej vody prostřednictvím povrchu rostlin, většinou odpařováním plochou listů).
V případě, že je odvodnění pozemku skutečně bezpodmínečně nutné, je třeba počítat s tím, že se bude jednat o vcelku rozsáhlé a finančně nákladné práce, ať už se jedná o meliorace nebo drenáže.
Může vás také zajímat:
- Bude k provedení rekonstrukce potřebné územní rozhodnutí nebo stavební povolení, či bude stačit ohlášení stavby?
Před začátkem rekonstrukce si dotazem u příslušného stavebního úřadu zjistěte, zda budete potřebovat územní rozhodnutí a stavební povolení, nebo zda stačí stavbu jen ohlásit. Každý stavební úřad postupuje jinak, umožňuje mu to stavební zákon. Územní rozhodnutí bude nutné zpravidla v případech, pokud se bude měnit půdorys stavby nebo její výška.
Stavební povolení budete obecně potřebovat, když zasahujete do nosných konstrukcí, čímž může být ovlivněna stabilita stavby, požární bezpečnost nebo vzhled stavby, dále při zásazích do rozvodů (voda, elektřina, plyn) a v případě přístavby nebo nadstavby. Nebudete-li zasahovat do nosných konstrukcí, měnit rozvody, zásadně nezměníte vzhled domu/bytu (budete například bourat nenosné příčky a stavět nové), stačí vám jen ohlášení stavby. Ale každý stavební úřad skutečně posuzuje danou problematiku odlišně, takže se snadno může stát, že stejná rekonstrukce bude u jednoho stavebního úřadu jen na ohlášení, u sousedního bude požadováno i územní rozhodnutí.
Pro účely stavebního řízení je nezbytné obstarat samozřejmě stavební dokumentaci (projekt), k níž by projektant měl na stavebníka převést veškerá (i autorská) práva, aby stavebník mohl projekt podle potřeby měnit, popřípadě aby jej mohl prodat jiné osobě, která by například rozestavěnou nemovitost koupila a stavbu měla v úmyslu dokončit dle původního projektu.
- Mám dostatek financí na rekonstrukci, nebo budu muset získat hypotéku?
Základem úspěchu rekonstrukce je nejen kvalitní projektová dokumentace, jejíž součástí bude položkový rozpočet, který bude podkladem pro stanovení ceny za rekonstrukci, ale rovněž odpovědná úvaha o tom, z jakých zdrojů budu rekonstrukci financovat. Pokud zjistíte, že na realizaci dle projektu nemáte dost peněz, zvažte, zda rekonstrukci neodložíte, nebo zda neslevíte z některých přání, nebo zda ji neprovedete po částech.
Ideální je provést rekonstrukci jako celek a jedním profesionálním dodavatelem, který je odpovědný i za dodávky subdodavatelů, neboť v budoucnu nevznikne problém, odkdy vlastně běží záruční doba na jednotlivé části díla a kdo je odpovědný za právě objevenou vadu, respektive kdo pokazil to či ono.
Možností je i hypoteční úvěr, kdy si banka na dobu trvání úvěru zřídí k rekonstruované nemovitosti zástavní právo, zpravidla spojené se zákazem zcizení nemovitosti. Tím se ale může do budoucna významně ztížit disponování s nemovitostí.
- Jaké jsou možnosti provedení rekonstrukce?
Rekonstrukci svépomocí zvládne málokdo z nás, ovšem ušetří se nemalé peníze. Dodávka stavebních prací svépomocí je bez záruky. V případě jakékoli vady si opět musíte vše zase odstranit a zasanovat sami a na vlastní náklady.
Problém je, jak najít spolehlivou stavební firmu. Doporučuji obvolat všechny známé a zjistit reference. Toto funguje nejspolehlivěji. Následně lze na serióznost stavební firmy usoudit podle způsobu, jak s vámi komunikuje. Pokud reaguje včas na telefonáty a e-maily, pak by se mělo jednat o životaschopnou firmu.
Zvolíte-li pro rekonstrukci jednoho – generálního – dodavatele, bude se sice jednat o variantu nejdražší, ovšem o variantu, kdy z hlediska dodržení časového harmonogramu přestavby, kontroly nad stavbou a záruk za dodané dílo je vaše pozice objednatele nejsilnější. Sjednáte-li si jednotlivé, na sobě nezávislé stavební firmy či řemeslníky, budou se donekonečna vymlouvat jeden na druhého, proč právě oni nemohou plnit své povinnosti.
Základem úspěchu je smlouva o dílo, která co nejúplněji ochrání vaši pozici objednatele a dodavatele bude motivovat k tomu, aby vynaložil maximální úsilí k dokončení díla dle sjednaného termínu a ve sjednané kvalitě. K plnění smlouvy je nutná součinnost obou smluvních stran, a nejlépe za přispění stavebního dozoru sjednaného objednatelem.
Stavební dozor bývá často podceňován – jde o vznik dalších nákladů, ale určitě se vyplatí. Laik chyby dodavatele není schopen v průběhu přestavby odhalit a včas podchytit, stavební dozor je schopen vše včas zkontrolovat a domluvit s dodavatelem, resp. mu direktivně nařídit, jak má postupovat a jak má vypadat konečný výsledek.
Ve smlouvě o dílo je nezbytné popsat dodávané práce co nejdetailněji, stejně jako navrhované materiály, jinak hrozí vznik vícenákladů, tj. nárůst ceny za dílo. Do popisu díla patří i odvoz odpadů, které v průběhu stavby vzniknou. Doporučuji cenu za dílo stanovit jako fixní, tj. stanovit její maximální výši. Dodavatel je profesionál a musí si vyhodnotit, zda za danou cenu je schopen dílo dodat. Počítejte se zaplacením zálohy po uzavření smlouvy, tato vám bude následně započítávána na vystavené faktury. Dodavatel by se neměl bez předcházející konzultace a vašeho souhlasu odchýlit od popisu díla obsaženého ve smlouvě o dílo.
Dodavatel je povinen vést stavební deník a zaznamenávat v něm veškerou provedenou denní činnost. Stavební deník vám musí být vždy k dispozici a jeho obsah musí korespondovat se smlouvou o dílo a vyfakturovanými částkami.
